Przeznaczanie części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu – podział quoad usum
Podział hali garażowej, piwnicy, strychu do wyłącznego korzystania
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Nieruchomością wspólną jest zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Każdy z właścicieli lokali w takim budynku jest uprawniony do współposiadania i współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Niekiedy powstaje jednak potrzeba oddania części takiej nieruchomości do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali, a więc z wyłączeniem możliwości korzystania z takiej części nieruchomości wspólnej przez pozostałych właścicieli. Aktualnie w praktyce najczęściej dotyczy to podziału do korzystania lokalu – hali garażowej, o ile stanowi ona część nieruchomości wspólnej (bywa, że jest też odrębnym lokalem); poszczególnym właścicielom na podstawie takiego podziału przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego czy boksu do przechowywania. W starszym budownictwie dotyczy to często podziału do korzystania ze strychu i piwnicy czy miejsc postojowych na zewnątrz budynku, o ile dane pomieszczenie nie stanowi pomieszczenia przynależnego do lokalu.
Taki podział do korzystania jest określany jako podział quoad usum.
Piwnica jako nieruchomość wspólna czy część składowa lokalu?
Od podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania (np. pomieszczenia piwnicy) należy odróżnić sytuację, gdy pomieszczenie – np. piwnica, strych, komórka, garaż, nie przylega do lokalu, a stanowi jego część składową. Takie pomieszczenie stanowi wtedy pomieszczenie przynależne. Zatem w zależności od sytuacji faktycznej, a więc np. wskutek założeń dewelopera co do danej inwestycji czy układu budynku lub tuż powojennej regulacji stanu prawnego nieruchomości, piwnica (lub inne pomieszczenie) może być albo nieruchomością wspólną albo pomieszczeniem przynależnym. Jeśli stanowi nieruchomość wspólną, może być oddana do wyłącznego korzystania przez konkretnego właściciela lokalu.
Sposób ustalania podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania – podział quoad usum
Podział quoad usum nieruchomości wspólnej w nowszych inwestycjach mieszkaniowych najczęściej jest ustanawiany z umowie zawieranej z deweloperem lub umowie poszczególnych nabywców, którą deweloper zawiera w ich imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Podział taki może być też uregulowany w uchwale wspólnoty mieszkaniowej bądź umowie właścicieli lokali. Ustalenie podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania może być jednak również dorozumiane, o ile spotyka się z akceptacją wszystkich właścicieli lokali i jest praktykowane w sposób stały; dorozumiany podział nieruchomości do wyłącznego korzystania jest najczęściej spotykany w starszych budynkach, w których mieszkańcy zwyczajowo, od długiego czasu, korzystają z określonych pomieszczeń w piwnicy czy strychu.
Zmiana podziału nieruchomości wspólnej do korzystania – zmiana podziału quoad usum
Obowiązujące przepisy nie regulują wprost trybu czy formy zmiany podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Zmiana taka może wynikać z praktycznych potrzeb właścicieli lokali w danym budynku. W orzecznictwie przyjmuje się zaś, iż podział taki może być zmieniony uchwałą właścicieli lokali, podjętą większością głosów. Przykładowo, Sąd Najwyższy w wyroku z 29.06.2010r., sygn. akt III CSK 325/09, stwierdził, iż w sytuacji gdy właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem np. deweloperem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Podobnie stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 9.01.2020r., sygn. akt V ACa 470/19. Inny pogląd, liberalny co do formalizacji zmiany podziału quoad usum, stąd kontrowersyjny, wyraził Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 września 2016 r., sygn. akt I ACa 91/16 stwierdzając, iż dokonanie podziału quoad usum na gruncie przepisu art. 206 KC stanowi czynność zwykłego zarządu, tak więc wydanie w tej materii uchwały walnego zgromadzenia wspólnoty mieszkaniowej jest czymś więcej niż wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
